• Monografii contabile
  • Monografii contabile rezolvate

Monografie contabila TVA. Vanzare casa si teren aferent

INTREBARE: 

O societate de constructii are 2 asociati. Doreste sa efectueze urmatoarele operatiuni:

1. asociatii crediteaza firma pe o perioada mai mare de 1 an cu sume de aprox 100.000 euro;

2. cumpara terenuri, construiesc case si le vand.

Pentru constructia caselor exista contracte de prestari servicii cu societati pentru inchiriere forta de munca calificata.

Care este monografia contabila completa privind:

- achizitie de teren;

- cheltuieli cu materiale de constructie, servicii constructii;

- vanzarea casei.

Ce documente trebuie sa se intocmeasca pentru constructia de case si vanzarea acestora? Creditarea pe o perioada mai mare de 1 an ce presupune? Promisiunea de vanzare teren se inregistreaza in contabilitate? Daca se vinde numai terenul si fundatia casei, ce monografie este? Factura de vanzare casa si teren aferent/fundatie si teren aferent este cu TVA 19%? 

 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 12 Oct 2022 

In functie de scopul pentru care un dezvoltator imobiliar construieste un imobil, acesta este tratat diferit la evidentierea in contabilitate. Pot fi construite imobile pentru utilizarea in interesul propriu al activitatii fiind tratate ca active imobilizate, pentru inchiriere fiind tratate ca investitii imobiliare, sau pentru vanzare fiind tratate ca stocuri.

Potrivit capitolului 4.5.2. stocuri art. 272 alin 2,4 din OMFP 1802/2014, in categoria stocurilor se cuprind si activele cu ciclu lung de fabricatie, destinate vanzarii precum si terenurile cumparate in scopul construirii pe acestea de constructii destinate vanzarii.

Conform art. 274. alin. 1 din OMFP 1802/2014 in cazul in care un activ care a fost initial recunoscut la terenuri este folosit ulterior pentru construirea de ansambluri de locuinte destinate vanzarii, valoarea terenului se evidentiaza distinct la stocuri, la valoarea de inregistrare in contabilitate.

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Vezi AICI detalii

Contabilitatea organizatiilor non-profit abonament 12 luni 3 luni GRATUITE

Vezi AICI detalii

Cartea Verde a PFA Contabilitatea si obligatiile fiscale

Vezi AICI detalii

Vezi AICI sute de monografii contabile detaliate pentru probleme din realitatea zilnica imediata, cat si parghii practice care iti usureaza munca si te ajuta sa eviti intarzierea raportarii datelor catre autoritatea fiscala. 

Avand in vedere precizarile din OMFP 1802/2014, va recomand urmatoarea monografie contabila:

1. Achizitie teren construibil(in baza facturii/contractului de vanzare-cumparare)
371/teren=401

2. Efectuare cheltuieli (materiale constructii, servicii topo/arhitectura, autorizatii, chirie utilaje, inchiriere personal calificat, etc.), in baza facturilor, a bonurilor de consum, a contractelor, a devizelor de lucrari:
3xx=401
6xx=3xx
628=401
635=401
612=401

3. La sfarsitul fiecarei luni are loc inregistrarea productiei in curs cu o suma egala cu valoarea cheltuielilor colectate in cursul lunii respective aferente constructiei:
331=711 (pe baza raportului de productie)

4. La inceputul perioadei se repune valoarea productiei neterminate de la finalul perioadei anterioare.
711=331
si asa mai departe se repeta pana la finalizarea constructiei.

5. Receptia caselor:
345 = 711 (PVR efectuata si semnat de catre o comisie de specialisti)

Toate conturile de cheltuieli vor avea o cheie de repartizare, un cod de proiect, astfel incat sa se poata stabili costul de productie.

6. Repartizarea terenului pe fiecare casa:
371/teren pt.casa= 371/teren

7. Vanzare casa cu terenul aferent (in baza facturii):
4111 = %
707 pentru teren casa
7015 pentru casa

8. Descarcare gestiune:
Pentru teren:
607 = 371/teren pt.casa

9. Scoaterea din evidenta a produselor finite/case:
711 = 345

Vanzarea caselor se va face in baza contractelor de vanzare-cumparare si a facturilor emise.

Daca au fost incheiate antecontracte (promisiuni) de vanzare-cumparare, si au fost emise facturi de avans, la incasarea avansului s-a inregistrat 4111=419 si 5121=4111 iar la vanzare se face regularizarea avansului, astfel:
4111 = 419 cu minus
4111 = 7xx cu plus

Daca nu s-au emis facturi, promisiunile de vanzare-cumparare imobile nu se inregistreaza in contabilitate.

Vezi AICI sute de monografii contabile detaliate pentru probleme din realitatea zilnica imediata, cat si parghii practice care iti usureaza munca si te ajuta sa eviti intarzierea raportarii datelor catre autoritatea fiscala. 

Din punct de vedera a TVA, pentru vanzarea de imobile conform art 291 alin. 1 lit. a cota de tva este 19% sau daca se indeplinesc conditiile de la art 291 alin. (3), litera c) cota de tva este 5%.

(3) Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele livrari de bunuri si prestari de servicii:

c) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:

1. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;

2. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;

3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare;

5. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depaseste suma de 450.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2022, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare depaseste suma de 450.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 5%;

Norme metodologice pct.38: 

(2) Cota redusa de taxa de 5% prevazuta la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal se aplica numai pentru livrarea, astfel cum este definita la art. 270 alin. (1) din Codul fiscal, a locuintelor ca parte a politicii sociale, respectiv pentru transferul dreptului de a dispune ca un proprietar de bunurile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal.
(3) In aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal:
a) prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii;
b) anexele gospodaresti nu se iau in calculul suprafetei utile a locuintei de 120 mp;
c) valoarea-limita de 450.000 lei cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva.

(4) Suprafata utila a locuintei prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal trebuie sa fie inscrisa in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare incheiat in conditiile legii.

(5) Persoanele impozabile care livreaza locuinte vor aplica cota de 5%, inclusiv pentru avansurile aferente acestor livrari, daca din contractele incheiate rezulta ca la momentul livrarii vor fi indeplinite toate conditiile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal. In situatia in care avansurile au fost facturate prin aplicarea cotei standard de TVA, la livrarea bunului imobil se efectueaza regularizarile prevazute la art. 291 alin. (6) din Codul fiscal in vederea aplicarii cotei de 5%, daca toate conditiile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal, astfel cum sunt detaliate si de prezentele norme metodologice, sunt indeplinite la data livrarii.

(6)Pentru cladirile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 1, 2 si 4 din Codul fiscal, cumparatorul va pune la dispozitia vanzatorului o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca va utiliza aceste cladiri conform destinatiei prevazute de lege, care se pastreaza de vanzator pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%. Declaratia trebuie prezentata cel mai tarziu pana la momentul livrarii cladirii respective. Prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 1, 2 si 4 din Codul fiscal se aplica si in cazul livrarii de parti dintr-o cladire destinate scopurilor respective.

Daca se va face vanzarea unui teren impreuna cu fundatia pentru o casa, aceasta se poate face in aceleasi conditii, numai ca descarcarea din gestiune se va face numai pentru partea respectiva, fie ca investitie nefinalizata, fie ca o marfa-teren plus fundatie, bineinteles dupa colectarea tuturor cheltuielilor aferente.

Dpdv al creditarii efectuate de catre asociati, temeiul legal al acordarii de imprumuturi in afara creditului bancar il reprezinta art. 2.158 alin. 2 din Codul civil care prevede ca atunci cand o persoana acorda un imprumut fara a o face cu titlu profesional, nu ii sunt aplicabile dispozitiile legale privind institutiile de credit si institutiile financiare nebancare.

In privinta legislatiei specifice, potrivit art. 5 alin. 1 din OUG 99/2006 privind institutiile de credit si adecvarea capitalului este interzis oricarei persoane fizice, juridice sau entitati fara personalitate juridica, ce nu este institutie de credit, sa se angajeze intr-o activitate de atragere de depozite sau de alte fonduri rambursabile de la public ori intr-o activitate de atragere si/sau gestionare de sume de bani provenite din contributiile membrilor unor grupuri de persoane constituite in vederea acumularii de fonduri colective si acordarii de credite/imprumuturi din fondurile astfel acumulate pentru achizitionarea de bunuri si/sau servicii de catre membrii acestora.

Conform art. 3 alin. 1-2 din Legea 93/2009 privind institutiile financiare nebancare, BNR-ul este singura autoritate in masura sa decida daca activitatea desfasurata de o entitate este de natura activitatii de creditare cu titlu profesional, caz in care va avea in vedere aspecte precum:desfasurarea acestora ca activitati economice de sine statatoare, orientate spre obtinerea de venituri cu caracter regulat; existenta unor structuri interne specializate in domeniul creditarii care gestioneaza si analizeaza aceste activitati in mod distinct, pe baza unor reguli prestabilite si cu luarea in considerare a activitatilor de creditare la proiectarea bugetului societatii ori la efectuarea de previziuni referitoare la activitatea de ansamblu a societatii.

In acelasi sens este si punctul de vedere al BNR conform caruia operatiunea de imprumut cu caracter ocazional si care nu are ca sursa fonduri rambursabile atrase de la public poate fi realizata in mod liber, nefiind supusa reglementarilor speciale in materie de TVA.

Cu alte cuvinte, o persoana fizica poate acorda un imprumut unei societati, cata vreme activitatea are caracter ocazional, iar imprumutul nu este acordat din depozite atrase/fonduri rambursabile de la populatie/grupuri (deci imprumutul nu este dat cu caracter profesional), mai ales ca avem de a face cu tranzactii intre persoane afiliate.

Dobanda poate fi perceputa in conformitate cu prevederile OG 13/2011 privind dobanda legala remuneratorie si penalizatoare pentru obligatii banesti, precum si pentru reglementarea unor masuri financiar-fiscale in domeniul bancar (rata dobanzii se stabileste prin contractul de imprumut sau, in absenta stipulatiei exprese a acestei rate in contract, la nivelul dobanzii legale determinata pe baza ratei dobanzii de referinta a BNR) dar nu este obligatorie.
In cazul tranzactiilor efectuate intre persoane afiliate, insa trebuie sa se perceapa o dobanda conform principiului valorii de piata.

Principiul valorii de piata pentru dobanda perceputa este aplicabil si in cazul societatii care primeste imprumuturile de la persoanele afiliate (persoana fizica asociata) deoarece in situatia in care acest principiu nu este respectat autoritatile fiscale vor putea ajusta suma cheltuielilor cu dobanda pe baza nivelului tendintei centrale a pietei.

In concluzie: 

Imprumutul acordat de asociati catre societate are la baza un act scris in care sunt prevazute termenele de rambursare, dobanda, penalizarile aferente. Aceasta activitate de finantare nu se supune reglementarilor financiar-bancare. Potrivit prevederilor art. 11 din Codul Fiscal, tranzactiile intre persoane afiliate se realizeaza conform principiului valorii de piata.

Normele metodologice date in aplicarea acestui articol prevad ca atunci cand un contribuabil acorda un imprumut/credit unei persoane afiliate sau atunci cand acesta primeste un astfel de imprumut/credit, indiferent de scopul si destinatia sa, pretul pietei pentru asemenea serviciu este constituit din dobanda care ar fi fost agreata de persoane independente pentru astfel de servicii furnizate in conditii comparabile, inclusiv comisionul de administrare a creditului, respectiv imprumutului.

In cazul serviciilor de finantare intre persoane afiliate, pentru alocarea veniturilor se analizeaza:
a) daca imprumutul dat este in interesul desfasurarii activitatii beneficiarului si a fost utilizat in acest scop;
b) daca a existat o schema de distributie a profitului.

Incadrarea imprumutului in schema de distributie a profitului se va efectua daca la data acordarii imprumutului nu se asteapta in mod cert o rambursare a imprumutului sau daca contractul contine clauze defavorabile pentru platitor.

Atunci cand se analizeaza cheltuielile cu dobanda, indiferent de categoria imprumutului (lei sau valuta) trebuie luate in considerare:
- suma si durata imprumutului,
-natura si scopul imprumutului,
- garantia implicata,
- valuta implicata,
- riscurile de schimb valutar si costurile masurilor de asigurare a ratei de schimb valutar,
- precum si alte circumstante de acordare a imprumutului.

Raportarea conditiilor de imprumut are in vedere ratele dobanzii aplicate in imprejurari comparabile si in aceeasi zona valutara de o persoana independenta.

Monografia contabila poate fi:
5121=4551 incasarea imprumutului
666 = 4558 inregistrarea dobanzii
4551 = 5121 plata imprumutului
4558 = 5121 plata daobanzii 

Vezi AICI sute de monografii contabile detaliate pentru probleme din realitatea zilnica imediata, cat si parghii practice care iti usureaza munca si te ajuta sa eviti intarzierea raportarii datelor catre autoritatea fiscala.