• Monografii contabile
  • Monografii contabile rezolvate

Monografie Garantie Chirie Si Reglementari Cheie

Un contract de inchiriere implica, de cele mai multe ori, plata unei garantii de catre chirias, menita sa acopere eventualele daune sau neplati. Din punct de vedere contabil, aceasta garantie trebuie tratata cu atentie, avand un regim specific de inregistrare. In acest articol, prezentam aspecte contractuale importante si oferim o monografie clara pentru inregistrarea garantiei pentru chirie, conforma cu reglementarile contabile in vigoare.

Garantie chirie: reglementari legislative

In cazul unui contract de inchiriere, proprietarul si chiriasul pot conveni asupra constituirii unui fond de garantie, echivalent cu una pana la trei luni de chirie sau in conformitate cu alte criterii stipulate in contract. Acest fond nu reprezinta o plata in avans a chiriei, ci o asigurare pentru proprietar impotriva unor cheltuieli neprevazute sau nerespectarea conditiilor contractuale de catre chirias.

Iata principalele aspecte legale cu privire la tratamentul garantiei chiriei:

1. Fondul de garantie trebuie restituit chiriasului la sfarsitul contractului, conditionat de respectarea tuturor obligatiilor contractuale.

2. In contractul de inchiriere trebuie precizate explicit care sunt situatiile in care proprietarul poate folosi banii din garantie, precum si cazurile in care acesta restituie garantia la finalizarea contractului, daca aceasta nu a fost folosita pentru un alt scop, care are exclusiv legatura cu locuinta inchiriata. Aceasta este singura acoperire legala care ofera siguranta recuperarii garantiei. In absenta acesteia, proprietarul poate refuza restituirea garantiei, singura solutie la dispozitia chiriasului fiind actiunea in instanta. Textele de lege stabilesc care sunt situatiile in care proprietarul poate sa foloseasca banii din depozitul de garantie. Astfel, acesta poate utiliza garantia pentru a efectua reparatii care au aparut din vina chiriasului sau pentru a compensa plata chiriei neachitate ori pentru cazul in care acesta nu achita, conform intelegerilor prealabile, cheltuielile legate de intretinere si utilitati. 

3. Inainte de ocuparea locuintei, proprietarul si viitorul chirias trebuie sa analizeze starea proprietatii si sa stabileasca de comun acord responsabilitatile fiecaruia pentru reparatii si eventualele probleme (infiltratii de apa, umezeala, mucegai, reparatii la instalatiile sanitare etc.). Aceasta procedura exclude posibilitatea ca proprietarul sa utilizeze banii din garantie pentru reparatii care nu sunt responsabilitatea chiriasului. 

4. O alta masura care poate proteja garantia este intocmirea unui proces verbal de predare-primire, in care sa fie mentionate bunurile din locuinta si starea lor. In acest mod, proprietarul nu poate invoca motive netemeinice pentru a retine partial sau integral garantia. Modul de plata al utilitatilor trebuie stabilit de la inceput intre parti, iar pastrarea chitantelor sau a dovezii de plata de catre chirias trebuie luata in calcul, fiind o alta masura utila. In cazul in care exista probleme cu plata acestora, proprietarul poate folosi banii din garantie sau rezilia contractul si bloca garantia. 

5. Tratament fiscal. Conform art. 84 in Codul fiscal- Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor precizeaza:
(1) Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

In concluzie, garantia reprezinta o suma de bani din care proprietarul va acoperi la finalul contractului eventualele datorii ale chiriasului. Daca chiriasul isi indeplinestre toate obligatiile contractuale, proprietarul restituie garantia.

Daca chiriasul nu isi indeplineste anumite obligatii contractuale si proprietarul stinge aceste obligatii cu sumele reprezentand garantie, se va proceda in luna respectiva in functie de obligatiile stinse.

Daca se stinge chiria, atunci suma intra in venitul brut din luna respectiva. Daca se sting utilitati, suma respectiva nu intra in venitul brut.

La finalul contractului, daca nu este restituita garantia, se calculeaza si se plateste impozitul aferent lunii respective, conform contractului de inchiriere.

Exemplu calcul chirie bruta lunara

Vom prezenta mai jos un exemplu de calcul chirie bruta lunara de 450 euro:

1. Suma forfetara = 450 euro x 20% = 90 euro
2. Suma impozabila = 450 euro - 90 euro = 360 euro
3. Impozit datorat = 360 euro x 10% = 36 euro
4. Chirie de achitat = 450 euro - 36 euro = 414 euro

Citeste si: Monografie impozit chirii 2025: studii de caz utile

Monografie contabila garantie chirie

Iata care sunt inregistrarile contabile pentru inregistrarea unei chirii si a garantiei aferente din perspectiva unei societati care plateste chiria proprietarului:

1. Inregistrarea chiriei lunare:
6123 = 462 venit brut din contract

2. Inregistrarea garantiei conform contractului incheiat intre parti:
2678 = 5121

3. Retinere impozit:
462 = 446 impozit 10%

4. Plata impozit:
446 =  5121

3. Plata chirie:
462 =  5121 venit net

4. La restituirea garantiei se efectueaza urmatoarea inregistrare contabila:
5121 = 2678

In ultima luna a contractului de inchiriere, in situatia in care nu este restituita garantia, se pot realiza urmatoarele inregistrari contabile:

612 = 462 venit brut din contract
462 = 2678 venitul net
462 = 446 impozit
446 = 5121 impozit
654 = 2678

Monografie contabila inchiderea garantiei cu chiria ramasa de plata

Intrebare:
O firma, in anul 2023, a inchiriat un spatiu de la o persoana fizica si a platit garantie pentru spatiu in valoare de 4.400 lei. In luna ianuarie 2025, contractul de inchiriere a incetat, iar cei 4.400 lei platiti ca garantie in 2023 au fost folositi pentru a compensa chiria care ar fi fost de plata pentru ultima luna.

Are persoana juridica obligatia de a retine acum, in luna 01.2025, 10% impozit pentru chirie si de a-l vira la bugetul de stat? Sau este obligatia persoanei fizice de a declara suma ca venit in Declaratia Unica pentru anul 2025? Va rog sa-mi oferiti si o monografie contabila privind inchiderea sumei din garantie cu chiria ramasa de plata pentru ultima luna si, eventual, evidentierea impozitului de 10%.

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 16 Iun 2025

Art. 84 1 din Codul Fiscal prevede ca in cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti.

Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, altul decat venitul din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.

Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite, precum si de a elibera, la solicitarea proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, beneficiar de venit, un document care sa ateste cuantumul impozitului pe venit retinut si platit.

Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti, la momentul platii veniturilor.

Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

Contribuabilii nu au obligatia de completare a Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.

Prin exceptie, in cazul sumelor reprezentand garantie utilizata pentru plata chiriei stabilita prin contract, proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa stabileasca venitul net anual prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut, precum si sa calculeze si sa plateasca impozitul pe venit.

Impozitul anual datorat se stabileste prin depunerea Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, pana la termenul legal de depunere prevazut la art. 122 alin. (3).

Persoanele juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila declara veniturile prevazute la alin. (8) in declaratia prevazuta la art. 132 alin. (2) aferenta anului in care au fost realizate veniturile.

Art. 132 alin (2) prevede ca platitorii de venituri cu regim de retinere la sursa a impozitelor au obligatia sa depuna o declaratie privind calcularea si retinerea impozitului pentru fiecare beneficiar de venit la organul fiscal competent, pana in ultima zi a lunii februarie inclusiv a anului curent pentru anul expirat, cu exceptia platitorilor de venituri din salarii si asimilate salariilor, platitorilor de venituri din pensii, platitorilor de venituri din drepturi de proprietate intelectuala, platitorilor de venituri in baza contractelor de activitate sportiva, venituri din arenda sau din asocieri cu persoane juridice, acestia avand obligatia depunerii Declaratiei privind obligatiile de plata a contributiilor sociale, impozitului pe venit si evidenta nominala a persoanelor asigurate.

Astfel, pentru suma de 4.400 lei reprezentand garantie constituita anterior si transformata in plata chiriei, obligatia calcularii si platii impozitului revine persoanei fizice, nu este obligatia persoanei juridice de a calcula acest impozit cu retinere la sursa.

Locatorul stabileste venitul net anual (venit brut anual cheltuieli forfetare (20% x venit brut)) si impozitul anual datorat (10% x venit anual impozabil), pe care il declara in Declaratia unica (Formular 212) si il plateste pana cel tarziu 25 mai a anului urmator realizarii veniturilor.

In contabilitatea persoanei juridice suma se regaseste in debitul contului 2678- 4.400 lei.

Inregistrarea chiriei aferente perioadei
612 = 462 4.400 lei

Compensarea datoriei cu garantia existenta
462 = 2678 4.400 lei