Monografie TVA. Vanzare duplexuri
INTREBARE:
O intreprindere individuala platitoare de tva lunar are activitate de constructii duplexuri in scopul vanzarii.
Care sunt cotele de tva aplicabile in cazul vanzarii catre persoane platitoare de tva si in cazul persoanelor neplatitoare de tva, fie ele perosane juridice sau persoane fizice? Care sunt conditiile aplicarii scutirilor de tva sau aplicarii cotelor reduse de tva - cota redusa de 5%, conditii de suprafata, plafon valoare si baza legala?
Ce documente se intocmesc in cazul in care manopera pentru constructia cladirilor este extrenalizata se face cu societati private? Ce trebuie intocmit pe langa factura fiscala ca document justificativ si ce trebuie sa cuprinda documentul justificativ? Care este baza legala? Cu ce valoare aferenta tva se factureaza avansurile incasate pentru vanzarea unor astfel de imobile in functie de beneficiarul imobilului peroana neplatitoare sau platitoare de tva?
Cu ce valoare se storneaza avansul? Daca avansul este in euro, la ce curs se factureaza atat avansul initial, precum si stornarea avansului? Care este monografia contabila a inregistrarii materialelor folosite in constructie, a manoperei, a inregistrarii finale a constructiei, precum si a vanzarii acesteia catre beneficiar?
SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 26 Aug 2021
In cazul unei intreprinderi individuale platitoare de tva lunar cu activitate de constructii duplexuri in scopul vanzarii:
- care sunt cotele de tva aplicabile in cazul vanzarii catre persoane platitoare de tva si in cazul persoanelor neplatitoare de tva fie ele perosane juridice sau persoane fizice
Un duplex este o constructie impartita in doua parti, de obicei simetrice, una langa alta sau suprapuse, care asigura spatiul necesar de locuit pentru doua familii. Cele doua locuinte sunt separate de un zid comun, atunci cand sunt una langa cealalta, sau de un planseu comun, atunci cand sunt suprapuse. Ambele locuinte beneficiaza de acelasi acoperis, sisteme de instalatii si curte exterioara, in cele mai multe cazuri.
Caracteristicile de mai sus sunt comune pentru majoritatea caselor tip duplex, insa pot exista diferite amenajari in functie de preferinte.
Cele mai comune caracteristici ale unei locuinte tip duplex sunt peretele sau planseul comun si acoperisul. Astfel de case pot fi separate total, fara usi comune, curte comuna, instalatii comune, contorizare comuna, etc. Insa, daca o casa duplex este impartita de doua familii apropiate acestea pot sa imparta nu numai un perete si un acoperis, ci pot folosi aceeasi centrala termica si/sau aceeasi curte exterioara, in functie de preferinte.
Prin urmare un duplex nu poate fi vandut cu cota de 5% unei singure persoane fizice deoarece duplexul este un ansamblu care include 2 locuinte.
Vezi AICI sute de monografii contabile detaliate pentru probleme din realitatea zilnica imediata, cat si parghii practice care iti usureaza munca si te ajuta sa eviti intarzierea raportarii datelor catre autoritatea fiscala.
In situatia in care cumparatorul persoana impozabila nu este inregistrat in scopuri de TVA sau este inregistrat TVA, dar nu are un cod valid de TVA, fiind anulat din oficiu, dezvoltatorul imobiliar aplica regimului normal de taxare, colectand, efectiv, TVA prin aplicarea cotei 19%, fara a fi permisa aplicarea cotei reduse 5%.
Ca regula generala la vanzarea apartamentelor :
Aplicarea cotei de tva 5% sau 19% la vanzarea apartamentelor se va face in functie de criteriile definite in Codul fiscal :
(2) Cota redusa de taxa de 5% prevazuta la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal se aplica numai pentru livrarea, astfel cum este definita la art. 270 alin. (1) din Codul fiscal, a locuintelor ca parte a politicii sociale, respectiv pentru transferul dreptului de a dispune ca un proprietar de bunurile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal.
(3) In aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal:
a) prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii;
b) anexele gospodaresti nu se iau in calculul suprafetei utile a locuintei de 120 mp;
c) valoarea-limita de 450.000 lei cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva.
Cota redusa de TVA de 5% se aplica numai pentru livrarile de locuinte ca parte a politicii sociale, respectiv pentru acele livrari care indeplinesc conditiile cumulative stabilite de legiuitor, printre care si cea referitoare la dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisfac cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.
Daca nu sunt indeplinite conditiile pentru aplicarea cotei de tva reduse, se aplica 19% la vanzarea catre persoane fizice.
La vanzarea catre persoane juridice se aplica 19% daca persoana juridica nu este inregistrat in scopuri de tva.
Daca clientul este inregistrat in scopuri de tva se emite factura in regim de scutire de tva, beneficiarul inregistrand taxare inversa 4426 = 4427.
- care sunt conditiile aplicarii scutirilor de tva sau aplicarii cotelor reduse de tva vezi cota redusa de 5%, conditii de suprafata, plafon valoare, baza legala
Conform prevederilor art. 26 alin. (8) din Legea nr. 7 din 13 martie 1996 Republicata Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare, apartamentarea consta in operatiunea de impartire a unei constructii - condominiu in mai multe unitati individuale. Operatiunea de impartire a unei unitati individuale in mai multe unitati individuale noi se numeste subapartamentare. Aceste operatiuni se fac in baza unei documentatii cadastrale si a actului autentic, intocmite in conditiile legii. Dupa apartamentare, fiecare apartament este inscris in cartea funciara cu un numar cadastral distinct.
Chiar daca apartamentele respective sunt cumparate de catre o singura persoana,pentru fiecare apartament achizitionat se incheie, in forma autentica, un contract de vanzare cumparare in care se inscrie numarul cadastral al fiecarui element al bunului imobil, respectiv al apartamentului: suprafata construita, cota indiviza a partilor comune, cota indiviza a terenului aferent. In contractul incheiat la notar se mentioneaza categoria de folosinta a apartamentului, de exemplu, locuinta, conform art. 321 din Codul civil
"2. Locuinta familiei
ART. 321
Notiune
(1) Locuinta familiei este locuinta comuna a sotilor sau, in lipsa, locuinta sotului la care se afla copiii.
(2) Oricare dintre soti poate cere notarea in cartea funciara, in conditiile legii, a unui imobil ca locuinta a familiei, chiar daca nu este proprietarul imobilului."
Aceasta cota redusa poate fi aplicata doar de catre dezvoltatorul imobiliar, persoana impozabila d.p.d.v. al TVA, daca fiecare apartament este vandut unei persoane fizice. Deci, pentru aplicarea cotei reduse de 5%, incepand cu data de 20.01.2019, conditiile impuse sunt:
-suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti;
-valoarea, inclusiv a terenului pe care locuinta este construita, sa nu depasesca suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata;
-achizitia sa fie efectuata de persoane fizice;
-locuinta sa poata fi locuita ca atare in momentul vanzarii.
Pentru a beneficia de cota redusa de 5%, fiecare apartament trebuie sa indeplineasca conditiile pentru a fi locuit la momentul achizitiei, conditie impusa prin pct. 38 alin. (3) lit. a) din normele de aplicare ale art. 291, modificate prin H.G. nr. 864/2020 din 14 octombrie 2020 "In aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal:
a) prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii;"
Aceasta cerinta este preluata din art. 2 lit. a) din Legea locuintei nr. 114 din 11 octombrie 1996 Republicata
"Locuinta
Constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii."
O singura persoana fizica (neimpozabila d.p.d.v. al TVA) nu poate avea mai multe locuinte. Astfel, cota redusa de 5% nu poate fi aplicata in situatia in care aceiasi persoana fizica cumpara, de exemplu, 6 apartamente un duplex. In aceste caz, persoana fizica trebuie tratata drept investitor care efectueaza achizitia in scop de afaceri, investitorul avand calitatea de persoana impozabila pentru comercializarea apartamentelor achizitionate sau primite drept plata in natura a dividendelor sau primite ca efect al darii in plata.
- ce documente se intocmesc in cazul in care manopera pentru constructia cladirilor este extrenalizata se face cu societati private, ce trebuie intocmit pe langa factura fiscala ca document justificativ si ce trebuie sa cuprinda documentul justificativ, baza legala?
Factura primita de lucrari de executie conform contractelor incheiate cu alte societati prestatoare de servicii:
%628,4426 =401
Daca sunt antrenate si alte costuri materiale, financiare, umane ale societatii vor fi evidentiate corespunzator .De ex daca asigurati servicii de proiectare veti avea costuri salariale :
642 = 421 si 421 = %4315,4316,444
627 = 5121
6xx = 401
La sfarsitul fiecarei lunii se procedeaza la inventarierea lucrarilor , documentul justificativ Devizul de lucrari provizoriu :
332 = 711 ( valoarea devizului de lucrari )
Concomitent
711 = 121
Ulterior
Lucrarile neterminate din luna precedenta sunt stornate la inceputul lunii urmatoare:
332=711 ( in storno)
Concomitent
711=121 (in storno )
La finalizarea lucrarilor de constructii se realizeaza receptia efectiva a acestora in baza altui document documentul justificativ respectiv Devizul de lucrari final sau Situatia de lucrari:
345 = 711
9. Transferul imobilului la marfuri (partea care urmeaza a fi vanduta):
371 = 345
Facturarea imobilelor executate si descarcarea de gestiune aferenta imobilelor vandute:
411= % 707,4427
607 = 371
Principalele documente utilizate in zona constructiilor de imobile sunt urmatoarele :
- facturi;
-note de intrare receptie;
-bonuri de consum;
- avize de expeditie;
- state de plata salarii;
- procese verbale de receptie;
- procese verbale de receptie preliminara si definitiva;
- procese verbale de montaj si punere in functiune;
- documente privind calitatea si conformitatea;
- documente de transport.
- cu ce valoare aferenta tva se factureaza avansurile incasate pentru vanzarea unor astfel de imobile in functie de beneficiarul imobilului peroana neplatitoare sau platitoare de tva?
Atunci cand se emite o factura de avans, cota aplicabila este cea de la data emiterii facturii. Totusi, in cazul in care cota de TVA se modifica si la data faptului generator este o noua cota de TVA, facturile de avans sau facturile emise anterior trebuie stornate cu cota veche de TVA si refacturate cu noua cota de TVA.
Cumparatorul insa trebuie sa puna la dispozitia vanzatorului, cel mai tarziu pana la momentul livrarii bunului imobil, o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile stabilite la art. 291 cu privire la aplicarea cotei reduse.
Daca aplicati 5% la vanzare duplex, facturati avans cu 5%.
Daca aplicati 19% la vanzare duplex, facturati avans cu 19%.
Daca vindeti cu taxare inversa, nu percepeti tva.
Prin aceasta nu se efectueaza nicio plata de TVA intre furnizorul/prestatorul si beneficiarul unor livrari/prestari, acesta din urma datorand, pentru operatiunile efectuate, taxa aferenta intrarilor si avand posibilitatea, in principiu, sa deduca respectiva taxa.
Aceasta modalitate de simplificare a platii taxei se realizeaza prin emiterea de facturi in care furnizorul/prestatorul nu inscrie taxa aferenta, inclusiv pentru avansuri, aceasta fiind calculata de beneficiar si inregistrata atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila in decontul de taxa prevazut la art. 323 din Codul fiscal.
- cu ce valoare se storneaza avansul, si daca avansul este in euro la ce curs se factureaza atat avansul initial, precum si stornarea avansului?
Se storneaza la acelasi curs.
- care este monografia contabila a inregistrarii materialelor folosite in constructie, a manoperei, a inregistrarii finale a constructiei, precum si a vanzarii acesteia catre beneficiar?
Prezentat anterior.
Vezi AICI sute de monografii contabile detaliate pentru probleme din realitatea zilnica imediata, cat si parghii practice care iti usureaza munca si te ajuta sa eviti intarzierea raportarii datelor catre autoritatea fiscala.