• Monografii contabile
  • Monografii contabile rezolvate

Monografie contabila vanzare cladire IN REGIM DE TAXARE INVERSA

Emitere factura de avans:
461 = 419 valoare avans

Incasare avans:
5121 = 461

Vanzare cladire si teren aferent (taxare inversa):

461 = 419 suma cu semnul minus (storno avans)
461 = 7583

Scoatere din evidenta cladire:

% = 212
2812
6583

Scoatere din evidenta teren:
6583 = 2111

Cheltuielile inregistrate in contul 6583 sunt integral deductibile iar veniturile inregistrate in contul 7583 sunt impozabile. 

Vezi AICI alte cateva sute de MONOGRAFII CONTABILE alcatuite de specialisti in domeniu si ACTUALIZATE la zi >> Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile. 

Monografia contabila de mai sus a fost structurata in baza spetei de mai jos, iar solutia fiscal-contabila este aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 12 Aug 2022 

O societate micro detine o cladire (receptie 2011) pe care intentioneaza sa o vanda (cu taxare inversa). In conta sunt urmatoarele valori: cladire 980.000 lei, teren 480.000 lei, rezerva evaluare (contul 105 pe credit) 149.500 lei, valoare amortizata cladire 240.000 lei. Amortizarea fiscala lunara este de 2.900 lei, iar cea contabila de 2.100 lei, dar fiind micro nu s-a inregistrat nimic ca diferenta cu contul 105.

Se doreste sa se vanda cu 2.270.000 lei (in luna august un avans si in luna octombrie contractul final vanzare). Prin aceasta operatie se va depasi pragul CA de 1.000.000 euro si societatea va trece la impozit pe profit. Ultima declaratie 101 a firmei a fost depusa pentru perioada 01-31.01.2017, in care sunt cheltuieli cu dobanzi si diferente de curs reportate in suma de 340.000 lei.

1. Vanzarea se face cu taxare inversa atat pentru avans, cat si pentru vanzarea finala (art. 331)?
2. Incepand cu ce data se va trece la impozit pe profit?
3. Impozitul pe tot anul cum se va calcula/achita? 16% pentru tot anul sau 16% doar pentru perioada de cand se depaseste plafonul (respectiv din octombrie - ultimul trimestru) si se scade impozitul pe venit din perioada precedenta?
4. Care este monografia contabila si tratamentul fiscal?
5. Cum se inchide contul 105 (cu sold creditor)? Care este monografia contabila si tratamentul fiscal?
6. Cheltuielile cu dobanzile reportate din ultima declaratie 101 (anul 2017) se inchid sau utilizez? Se pot utiliza la calculul impozitului pe profit anul 2022?

Solutie fiscal-contabila 

1. Potrivit art 292 alin 2 lit fi din Codul fiscal, este scutita de TVA:
,,f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare; Norme metodologice

(3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice’’.

Norme metodologice (pct 55 alin 1)

In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.

Avand in vedere aceste prevederi legale rezulta urmatoarele:

a. Daca respectiva cladire formeaza impreuna cu terenul pe care este construita un corp funciar unic, cladirea va urma regimul fiscal al terenului daca din raportul de evaluare rezulta ca valoarea terenului este mai mare decat valoarea cladirii, astfel ca terenul fiind construibil (acest lucri va rezulta din certificatul de urbanism) nu se va aplica scutirea de TVA, ci taxarea operatiunii.

Daca atat furnizorul cat si cumparatorul sunt persoane inregistrate in scopuri de TVA, se poate aplica taxarea inversa prevazuta la art 331 alin 2 lit g din Codul fiscal, fiind indeplinita conditia prevazuta la art 331 alin 1 CF.

Potrivit pct 109. (1) din normele metodologice date in aplicarea art 331 CF: ,,Taxarea inversa prevazuta la art. 331 din Codul fiscal reprezinta o modalitate de simplificare a platii taxei. Prin aceasta nu se efectueaza nicio plata de TVA intre furnizorul/prestatorul si beneficiarul unor livrari/prestari, acesta din urma datorand, pentru operatiunile efectuate, taxa aferenta intrarilor si avand posibilitatea, in principiu, sa deduca respectiva taxa. Aceasta modalitate de simplificare a platii taxei se realizeaza prin emiterea de facturi in care furnizorul/prestatorul nu inscrie taxa aferenta, inclusiv pentru avansuri, aceasta fiind calculata de beneficiar si inregistrata atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila in decontul de taxa prevazut la art. 323 din Codul fiscal. Furnizorul/Prestatorul are obligatia sa inscrie pe factura mentiunea taxare inversa. Colectarea taxei pe valoarea adaugata la nivelul taxei deductibile este asimilata cu plata taxei catre furnizor/prestator. Din punct de vedere contabil, beneficiarul inregistreaza in cursul perioadei fiscale in care taxa este exigibila suma taxei aferente in urmatoarea formula contabila: 4426 = 4427. Prevederile acestui alineat sunt valabile pentru orice alte situatii in care se aplica taxarea inversa’’

Asadar, daca sunt indeplinite conditiile de mai sus, se aplica taxarea inversa atat la livrarea finala cat si la factura de avans.

b. Daca respectiva cladire formeaza impreuna cu terenul pe care este construita un corp funciar unic, terenul va urma regimul fiscal al cladirii daca din raportul de evaluare rezulta ca valoarea terenului este mai mica decat valoarea cladirii; Cladirea fiind veche in sensul art 292 alin 2 lit f din Codul fiscal (cu exceptia situatiei in care s-au efectuat modernizari/transformari de minimum 50% din valoarea cladirii), se va aplica scutirea de TVA.

Potrivit art 292 alin 3 din Codul fiscal se poate opta pentru taxarea operatiunii (depunand o notificare la organul fiscal) si daca atat furnizorul cat si cumparatorul sunt persoane inregistrate in scopuri de TVA, se poate aplica taxarea inversa prevazuta la art 331 alin 2 lit g din Codul fiscal, fiind indeplinita conditia prevazuta la art 331 alin 1 CF.

Asadar, daca sunt indeplinite conditiile de mai sus, se aplica taxarea inversa atat la livrarea finala cat si la factura de avans.

2. Potrivit art 52 Cod fiscal - Reguli de iesire din sistemul de impunere pe veniturile microintreprinderii in cursul anului

,,(1) Daca in cursul unui an fiscal o microintreprindere realizeaza venituri mai mari de 1.000.000 euro, aceasta datoreaza impozit pe profit, incepand cu trimestrul in care s-a depasit aceasta limita.
(2) Limita fiscala prevazuta la alin. (1) se verifica pe baza veniturilor inregistrate cumulat de la inceputul anului fiscal. Cursul de schimb pentru determinarea echivalentului in euro este cel valabil la inchiderea exercitiului financiar precedent.
(3) Calculul si plata impozitului pe profit de catre microintreprinderile care se incadreaza in prevederile alin. (1) se efectueaza luand in considerare veniturile si cheltuielile realizate incepand cu trimestrul respectiv.’’

Asadar, daca in cursul anului 2022 se depaseste plafonul de 1.000.000 euro, societatea va trece la impozitul pe profit incepand cu trimestrul in care a fost depasit acest plafon.
Calculul si plata impozitului pe profit se efectueaza luand in considerare veniturile si cheltuielile realizate incepand cu trimestrul respectiv (deci nu se calculeaza cumulat de la inceputul anului). 

3. Calculul impozitului pe profit pe anul 2022 se va efectua prin aplicarea cotei de 16% la rezultatul fiscal, calculat luand in considerare numai veniturile si cheltuielile inregistrate incepand cu trimestrul in care a fost depasit plafonul (ex: oct, nov, dec), nefiind afectat de impozitul pe venit declarat si platit in trimestrele anterioare. 

4. Potrivit punctului 109 alineatul (1) si (2) din OMFP 1812/2014 Surplusul din reevaluare inclus in rezerva din reevaluare este capitalizat prin transferul direct in rezultatul reportat (contul 1175 "Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare"), atunci cand acest surplus reprezinta un castig realizat. (2) In sensul prezentelor reglementari, castigul se considera realizat la scoaterea din evidenta a activului pentru care s-a constituit rezerva din reevaluare.

Cu toate acestea, o parte din castig poate fi realizat pe masura ce activul este folosit de entitate. In acest caz, valoarea rezervei transferate este diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii contabile reevaluate si valoarea amortizarii calculate pe baza costului initial al activului.

Conform functiunii contului 105 din OMFP 1802/2014 inregistrarea contabila la vanzarea cladirii este 105 = 1175.

Din punct de vedere fiscal, se aplica prevederile art 26 alin 5 si 6 din Codul fiscal: 

,,(5) Reducerea sau anularea oricarui provizion ori a rezervei care a fost anterior dedusa, inclusiv rezerva legala, se include in rezultatul fiscal, ca venituri impozabile sau elemente similare veniturilor, indiferent daca reducerea sau anularea este datorata modificarii destinatiei provizionului sau a rezervei, distribuirii provizionului sau rezervei catre participanti sub orice forma, lichidarii, divizarii sub orice forma, fuziunii contribuabilului sau oricarui altui motiv. Prevederile prezentului alineat nu se aplica daca un alt contribuabil preia un provizion sau o rezerva in legatura cu o divizare sau fuziune, sub orice forma, reglementarile acestui articol aplicandu-se in continuare acelui provizion sau rezerva’’.

(6) Prin exceptie de la prevederile alin. (5), rezervele din reevaluarea mijloacelor fixe, inclusiv a terenurilor, efectuata dupa data de 1 ianuarie 2004, care sunt deduse la calculul profitului impozabil prin intermediul amortizarii fiscale sau al cheltuielilor privind activele cedate si/sau casate, se impoziteaza concomitent cu deducerea amortizarii fiscale, respectiv la momentul scaderii din gestiune a acestor mijloace fixe, dupa caz.

Prin urmare, rezervele din reevaluarea cladirii se impoziteaza la momentul scoaterii din evidenta a activului, ca elemente similare veniturilor (D101).

Potrivit art 402 din Codul fiscal - Reguli privind limitarea deductibilitatii dobanzii si a /altor costuri echivalente dobanzii din punct de vedere economic

,,(1) In sensul prezentului articol, diferenta dintre costurile excedentare ale indatorarii, astfel cum sunt definite potrivit art. 401 pct. 2, si plafonul deductibil prevazut la alin. (4) este dedusa limitat in perioada fiscala in care este suportata, pana la nivelul a 30% din baza de calcul stabilita conform algoritmului prevazut la alin. (2).

(2) Baza de calcul utilizata pentru stabilirea costurilor excedentare ale indatorarii, deductibile la calculul rezultatului fiscal, o reprezinta diferenta dintre veniturile si cheltuielile inregistrate conform reglementarilor contabile aplicabile, in perioada fiscala de referinta, din care se scad veniturile neimpozabile si la care se adauga cheltuielile cu impozitul pe profit, costurile excedentare ale indatorarii, precum si sumele deductibile reprezentand amortizarea fiscala, determinate potrivit art. 28.

(4) Contribuabilul are dreptul de a deduce, intr-o perioada fiscala, costurile excedentare ale indatorarii pana la plafonul deductibil reprezentat de echivalentul in lei al sumei de 1.000.000 euro calculat la cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei valabil pentru ultima zi a trimestrului/anului fiscal, dupa caz.

(7) Costurile excedentare ale indatorarii care nu pot fi deduse in perioada fiscala de calcul in conformitate cu alin. (1) se reporteaza, fara limita de timp, in anii fiscali urmatori in aceleasi conditii de deducere, conform prezentului articol’’.

Asadar, nu exista o limita de timp in care pot fi deduse costurile excedentare ale indatorarii reportate (care nu au putut fi deduse in perioada fiscala de calcul), insa se vor deduce dupa aceleasi reguli prevazute la art 40 _2 din Codul fiscal. 

Vezi AICI alte cateva sute de MONOGRAFII CONTABILE alcatuite de specialisti in domeniu si ACTUALIZATE la zi >> Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile.