• Monografii contabile
  • Monografii contabile rezolvate

Monografie contabila vanzare cladire IN REGIM DE TAXARE INVERSA

Vanzarea unei cladiri in regim de taxare inversa necesita o intelegere clara a reglementarilor aplicabile. Taxarea inversa este un mecanism utilizat pentru simplificarea obligatiilor de plata a TVA, prin care responsabilitatea colectarii si platii TVA revine beneficiarului, nu furnizorului.Contabilizarea corecta a unei astfel de tranzactii presupune cunoasterea monografiei contabile adecvate, prin urmare va oferim in acest articol doua studii de caz utile pentru vanzarea unei cladiri in regim de taxare inversa, care include monografiile aplicabile si explicatii necesare pentru respectarea reglementarilor legale in vigoare.

Vanzare imobile - regim aplicare taxare inversa si cote TVA aplicabile

INTREBARE:

Societatea A cumpara de la dezvoltatorul imobiliar, direct, in anul 2023, doua apartamente pe care le-a inchiriat incepand cu anul 2024 cu TVA (notificarea a fost depusa la ANAF pentru facturarea chiriei cu TVA - in ideea de a nu face ajustare de TVA). Practic, societatea desfasoara operatiuni taxabile. Data receptiei apartamentelor este anul 2023. De asemenea, mai are incheiate si doua promisiuni de vanzare-cumparare, avand termen de predare al apartamentelor in aprilie 2025. Suma achitata pentru promisiunile de vanzare-cumparare este de 100.000 euro. Acum, administratorul societatii se gandeste sa lichideze voluntar societatea, intrucat se va stabili in Danemarca.
1. In cazul in care societatea va vinde apartamentul catre o persoana juridica platitoare de TVA, va trebui sa colecteze TVA de 19% sau poate factura cu taxare inversa? Trebuie facuta vreo ajustare de TVA?
2. In cazul in care societatea vinde apartamentul catre o persoana fizica din Romania, trebuie facturat cu TVA si, daca da, ce cota?
3. In cazul in care societatea vinde apartamentul catre o persoana fizica din UE, avand NIF in Romania, trebuie facturat cu TVA si, daca da, ce cota? Valoarea de vanzare a apartamentelor este in jurul sumei de 150.000 euro.
4. In cazul promisiunilor de vanzare-cumparare, cum se procedeaza - le vinde, le cesioneaza? Cum se inregistreaza banii proveniti din vanzarea promisiunilor de vanzare-cumparare? Se aplica impozit daca este doar recuperarea banilor achitati ca avans?

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 02 Nov 2024

1.  Sigur, societatea din speta noastra va putea sa emita factura fara TVA, urmand ca beneficiarul apartamentului (clientul PJ platitoare de TVA) sa aplica taxare inversa, fara a avea obligatia ajustarii TVA-ului dedus la achizitia imobilelor.
 
Daca in schimb clientul ar fi fost o PJ neplatitoare de TVA, atunci societatea noastra trebuia sa emita factura cu TVA 19%.

2. Cand vine vorba de vanzarea apartamentelor catre PF avem 2 cote de TVA aplicabile: 9% si 19% (cota generala).

 
Daca imobilul nou vandut catre PF respecta conditiile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. m) din Codul fiscal (suprafata utila de maximum 120 mp, pretul de vanzare al apartamentului nu depaseste suma de 600.000 lei, beneficiarul nu trebuie sa fi achizitionat anterior o locuinta cu TVA redus, etc.), atunci se va aplica 9% la vanzarea catre PF. Daca NU se respecta conditiile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. m) din Codul fiscal, atunci se va emite factura cu TVA 19%.

3. Se aplica acelasi raspuns ca cel formulat la intrebarea nr. 2. Chiar daca beneficiarul PF este rezident sau nerezident in Romania, se vor avea in vedere aceleasi cote de TVA aplicabile.
 
Daca imobilul nou vandut catre PF respecta conditiile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. m) din Codul fiscal, atunci se va aplica 9% la vanzarea catre PF. Daca NU se respecta conditiile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. m) din Codul fiscal, atunci se va emite factura cu TVA 19%.

4. Asociatul din speta noastra poate decide cesionarea promisiunilor de vanzare-cumparare catre un alt cumparator. Acest contract se va realiza la notar (mare atentie sa nu aveti vreo clauza impusa de catre dezvoltator care sa va interzica cesionarea imobilului).
 
Cesionarea se poate realiza la valoarea avansului achitat deja odata cu semnarea promisiunii de vanzare-cumparare sau la o valoarea mai mare (caz in care asociatul obtine un profit).
 
1. Spre exemplu, daca in contabilitate avem in prezent inregistrate promisiunile de vanzare-cumparare cu titlu de avans prin nota contabila:
4093  =  461   Valoare avans
 
Concomitent cu plata avansului catre dezvoltator:
461  =  5121
 
2. Atunci cand asociatul le va cesiona catre un alt cumparator, va inregistra in evidenta sa stornarea avansului si incasarea sumei de la noul cumparator.
4093  =  461   (Valoare avans cu minus)
 
Concomitent cu incasarea avansului de la cumparator:
5121  = 461
 
Daca inregistreaza si un profit din aceasta operatiune, atunci v-as sfatui sa inregistrati venitul in contul 7583, fiind vorba de un venit impozabil obtinut din vanzarea activelor de capital.
__________________________________________________________________________________________________

Baza legala:
Art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 3 din Codul fiscal
Art. 331 alin. (1) din Codul fiscal
Art. 291 alin. (3) lit. m) din Codul fiscal
 

Cartea Verde a TVA - o lucrarea exceptionala care acopera INTREAGA legislatie pe TVA! Contine inclusiv solutii pentru problemele sensibile create de e-TVA!​

 

Vanzare imobil in regim de taxare inversa

INTREBARE:

O societate achizitioneaza in 02.06.2021 un spatiu comercial in valoare de 1.900.000 lei si un teren in valoare de 80.000 lei. Achizitia s-a facut cu taxare inversa, la ambele active. Desfasoara activitate de horeca in spatiul comercial. In perioada 01.01.2023 - 31.12.2023 inchiriaza spatiul comercial cu 25.000 lei/lunar si emite facturi fara TVA (scutit fara drept de deducere).

In 28.02.2024 vinde activele, contract de vanzare cumparare notarial. In contract se precizeaza: "pretul vanzarii stabilit de 2.600.000 lei avand TVA cu taxare inversa va fi virat astfel: suma de 750.000 lei l-am virat azi 28.02.2024, suma de 250.000 lei o voi vira pana la data de 01.07.2024, factura se va face in 29.07.2024. suma de 1.000.000 lei o voi vira pana la data de 01.01.2025, facturarea se va face in 29.12.2024, suma de 600.000 lei o voi vira pana la data de 01.01.2026, facturarea se va face in 29.12.2025. Pret imobil 2.500.000lei, pret teren 100.000 lei.

Este corect modul de facturare? este corect taxare inversa la vanzare? Cum este corect sa facturez? Cum scrie in contractul de vanzare cumparare? Cum este corect sa evidentiez (sau nu) TVA, ce impozit platest si cand? Prin contractul de vanzare cumparare s-a predat si dreptul de proprietate.

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 09 Apr 2024

Ati mentionat un detaliu foarte important in datele spetei, mai exact faptul ca prin contractul de vanzare-cumparare s-a predat dreptul de proprietate. Acest lucru implica faptul ca societatea a acceptat sa vanda acest imobil cu plata in rate (vanzarea s-a efectuat in data de 28.02.2024, atunci vom recunoaste venitul, chiar daca incasarea se realizeaza in rate pe parcursul mai multor ani).
 
1. La contractele cu plata in rate in care riscurile si beneficiile asupra imobilului se transfera cumparatorului inca de la inceput, se vor recunoaste veniturile (si se colecteaza TVA daca este cazul) tot de la inceput:

461 = 7583 cu valoarea de vanzare a imobilului

Observatie:
In cazul spetei noastre, imobilul se vinde prin taxare inversa, prin urmare NU este necesar sa colecatam TVA la vanzare prin nota contabila 461 = 4427, deoarece cumparatorul va fi cel obligat la plata TVA prin mecanismul taxarii inverse 4426 = 4427.
 
Ma astept ca vanzarea sa se fi realizat catre o PJ platitoare de TVA, deoarece aceasta ar fi una dintre conditiile fundamentele pentru a putea vinde in regim de taxare inversa (cel mai probabil notarul s-a asigurat inainte de autentificarea contractului de vanzare-cumparare ca beneficiarul este platitor de TVA).

2. Descarcarea din gestiune a imobilului vandut:

   %     =  212   Valoarea contabila a imobilului
6583                 Valoarea neamortizata a imobilui
2812                 Valoarea amortizata a imobilului
 
6583  = 2111  Valoarea contabila a terenului

3. Incasarea ratelor pe parcursul anilor viitori:

461 = 5121

De stiut:
In cazul in care riscurile si beneficiile s-ar fi transferat la final conform contractului de vanzare-cumparare, atunci ar fi fost necesar sa facturam avansuri la fiecare incasare partiala:
461 = 419 cu valoarea avansului
(461 = 4427 daca ar fi fost necesar sa colectam TVA)

Iar la final:

Se storneaza avansurile facturate:
461 = 419 sumele cu minus
(461 = 4427 sumele cu minus)

Se factureaza imobilul:
461 = 7583cu valoarea de vanzare a imobilului
(461 = 4427 cu TVA aferenta imobiului
 
Cat despre impozitul aferent acestei vanzari, avand in vedere ca societatea este platitoare de impozit pe profit, ea va aplica impozit de 16% la profitul impozabil rezultat din aceasta operatiune (Venitul inregistrat in contul 7583 venit impozabil – Cheltuiala inregistrata in debitul contului 6583 cheltuiala deductibila).
 
De stiut!  
Va rog mult nu uiti de faptul ca trebuie sa ajustam TVA-ul pentru perioada in care imobilul a fost inchiriat in regim de scutire (fara a colecta TVA). Baza legala o intalnim la art. 305 din Codul fiscal si ne mentioneaza faptul ca trebuie sa ajustam TVA-ul dedus initial la achizitie prin taxare inversa pe o perioada de 20 ani in care imobilului nu este folosit in scopuri taxabile.
 
Astfel, atunci cand imobilul a fost achizitionat prin taxare inversa, s-a inregistrat nota contabila:

4426  =  4427  19% * (1.900.000 lei + 80.000 lei) = 376.200 lei
 
Pentru perioada 01.01.2023 – 31.12.2023, cand imobilul a fost inchiriat in regim de scutire de TVA, va trebui sa ajustam din TVA-ul dedus initial la achizitie pentru o douazecime (1/20).
635  =  4426    376.200 lei / 20 = 18.810 lei  
 
Daca am fi dorit evitarea ajustarii TVA-ului de la achizitie, atunci societatea ar fi trebuit sa inchirieze imobilul in regim taxabil (sa colecteze TVA in facturile de inchiriere).
 
In general, ca si sfat din practica, se calculeaza care varianta ar fi mai avantajoasa: ajustarea TVA-ului dedus initial la achizitie vs TVA-ul colectat din facturi.
 
In cazul spetei noastre, daca societatea ar fi inchiriat imobilui cu TVA, adica ar fi facturat lunar chirie in suma de 25.000 lei + TVA 19%, atunci acest lucru ar fi insemnat un TVA colectat in suma de: (25.000 lei * 19%) * 12 luni = 57.000 lei (ar fi insemnat o valoare de 3 ori mai mare fata de valoarea TVA-ul de ajustat).
 

Vezi AICI alte cateva sute de MONOGRAFII CONTABILE alcatuite de specialisti in domeniu si ACTUALIZATE la zi >> Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile.